Okresné stavebné bytové družstvo

OSBD Nitra používalo neprijateľné zmluvné podmienky

Okresné stavebné bytové družstvo so sídlom v Nitre dlhé roky požadovalo od vlastníkov bytov zmluvnú pokutu vo výške 91,25 % ročne. Krajský súd v Bratislave mu to zakázal.

Okresné stavebné bytové družstvo so sídlom v Nitre, Dlhá 4, IČO 36526029 (ďalej OSBD), je, podľa svojej webovej prezentácie, správcom viac ako 14 tisíc bytov najmä v okrese Nitra, väčšinou v meste Nitra. Ako samo uvádza, je druhým najväčším bytovým družstvom na Slovensku. Najneskôr od roku 2008 platila pre vlastníkov bytov v správe OSBD zmluva o výkone správy, podľa ktorej boli vlastníci povinní pri omeškaní platiť družstvu zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile denne (91,25 % ročne) z dlžnej sumy preddavkov za plnenia spojené s užívaním bytu a z nedoplatku ročného vyúčtovania nákladov za užívanie bytov. Občianskemu združeniu Úžera.org neušlo pozornosti používanie takejto zmluvnej podmienky v zmluve o výkone správy. Krátko po nadobudnutí účinnosti nového Civilného sporového poriadku podalo na Krajskom súde v Bratislave žalobu proti OSBD, ktorou sa domáhalo určenia, že tieto zmluvné podmienky sú neprijateľné.

Krajský súd v Bratislave najskôr rozsudkom z 20. marca 2018 žalobu zamietol. O odvolaní nášho občianskeho združenia rozhodol Najvyšší súd Slovenskej republiky ako odvolací súd uznesením so sp. zn. 2 Co 1/2018 tak, že rozsudok (v napadnutej časti) zrušil a vec vrátil Krajskému súdu v Bratislave na nové konanie. Krajský súd v Bratislave po vrátení skoršieho, v prevažnej časti zrušeného rozsudku, vydal dňa 1. októbra 2019 vydal nový rozsudok, č. k. 15C/2/2016-168, ktorého výrok znie:

I. Určuje, že zmluvná podmienka v článku 4 bod 3 Zmluvy o výkone správy používanej žalovaným v znení: „V prípade omeškania s platbami podľa ods. 1 je vlastník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania“, je neprijateľnou zmluvnou podmienkou.

II. Určuje, že zmluvná podmienka v článku 7 bod 5 Zmluvy o výkone správy používanej žalovaným v znení: „Zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením si povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania“, je neprijateľnou zmluvnou podmienkou.

III. Súd zakazuje žalovanému zmluvnú podmienku uvedenú v článku 4 bod 3 Zmluvy o výkone správy v znení: „V prípade omeškania s platbami podľa ods. 1 je vlastník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania“, používať.

IV. Súd zakazuje žalovanému zmluvnú podmienku uvedenú v článku 7 bod 5 Zmluvy o výkone správy v znení: „Zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením si povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania“, používať.

V. Súd žalobcovi nárok na náhradu trov konania nepriznáva.

Proti rozsudku bolo prípustné odvolanie, žalované OSBD ale odvolanie nepodalo, preto rozsudok nadobudol právoplatnosť dňa 22. októbra 2019.

Čo rozsudok znamená?

Súd vydal rozsudok v konaní o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach. Ide o jedno zo štyroch druhov konaní so slabšou stranou (ďalšími tromi sú spotrebiteľské spory, antidiskriminačné spory a individuálne pracovnoprávne spory). Podľa § 306 Civilného sporového poriadku výrok rozsudku je záväzný pre každého.

To znamená, že vlastníci bytov, ktorí majú uzatvorenú zmluvu o výkone správy a sú to fyzické osoby (spotrebitelia) už nemusia platiť družstvu – OSBD – zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile denne (91,25 % ročne) z dlžnej sumy preddavku za plnenia spojené s užívaním bytu a ani z nedoplatku ročného vyúčtovania nákladov za užívanie bytov. OSBD nemá právo uplatňovať si takéto plnenie. Za omeškanie patrí ale obom zmluvným stranám zákonný úrok z omeškania, aktuálne vo výške 5 % ročne. Uvedené platí výlučne vo vzťahu k vlastníkom bytov, ktorí sú spotrebiteľmi. Sú to všetci tí, ktorí vo svojich bytoch bývajú, a aj tí, ktorí byt nepoužívajú na nijakú podnikateľskú činnosť; len samotný nájom bytu iným nájomcom nie je podnikaním. Neplatí to pre vlastníkov, ktorí sú právnickými osobami (spoločnosti s ručením obmedzeným či akákoľvek iná právnická osoba) ani pre vlastníkov nebytových priestorov (kancelárii, skladov a podobne), bez ohľadu na to, či sú fyzickými alebo právnickými osobami (ibaže by išlo o fyzickú osobu, ktorá nebytový priestor nepoužíva v súvislosti s výkonom podnikateľskej či inej obchodnej činnosti; nedá sa predpokladať, že by taký prípad existoval).

Hoci to Civilný sporový poriadok takto výslovne neurčuje, podľa nášho názoru je výrok rozsudku záväzný aj pre súdy. A to tak pre súdy rozhodujúce o žalobách OSBD proti vlastníkom bytov vo vyhľadávacom konaní ako aj pre exekučný súd (Okresný súd Banská Bystrica), ak rozhoduje o exekučnom titule, najčastejšie rozsudku. Za „každého“ treba považovať aj OSBD, ak si uplatňuje pohľadávku z výťažku dobrovoľnej dražby, a dražobníka, ak rozvrhuje výťažok z dražby, pričom ide o dražbu, ktorou sa vykonáva zákonné záložné právo podľa § 15 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Za každého treba považovať tiež konkurzného správcu a konkurzný súd, ak si v konkurze na majetok vlastníka alebo bývalého vlastníka bytu uplatní pohľadávku OSBD v rozpore s rozsudkom Krajského súdu v Bratislave so sp. zn. 15C/2/2016.

Rozsudok platí do budúcnosti. Podľa nás ho ale treba uplatňovať aj do minulosti. Výrok rozsudku má deklaratórny charakter, nekonštituuje nové právne vzťahy. Je po podobné, ako pri určovacích žalobách, keď súd rozhoduje napríklad o určení vlastníckeho práva, neplatnosti skončenia nájmu bytu, neplatnosti dražby a podobne. Vo všetkých týchto prípadoch sa po právoplatnosti vyhovujúceho rozsudku o určení práva alebo právneho vzťahu obnovujú právne vzťahy, ktoré tu boli pred vznikom rozhodujúcej udalosti. Taktiež ak súd rozhodne v spotrebiteľskom spore o neprijateľnej zmluvnej podmienke, rozsudok je záväzný pre všetky podobné právne vzťahy z minulosti.

Podľa § 192 Exekučného poriadku sa možno domáhať aj splnenia povinnosti nepeňažného charakteru, v tomto prípade zákazu uloženému rozsudkom Krajského súdu v Bratislave so sp. zn. 15C/2/2016. Podľa nášho názoru návrh na vykonanie exekúcie môže ale podať len naše občianske združenie (i keď je prípustný aj iný výklad zákona). Občianske združenie Úžera.org sa neplánuje takto konať.

Podľa § 305 ods. 2 Civilného sporového poriadku máme právo zabezpečiť zverejnenie rozsudku. Tento článok je jedným zo spôsobov uplatnenia tohto práva.

Rozsudok Krajského súdu v Bratislave, č. k. 15C/2/2016-168

Doložka právoplatnosti

Dotknutá zmluva o výkone správy